Hoe onroerend goed uit uw vennootschap halen?

Bezit u vastgoed met uw vennootschap, dan heeft dat in bepaalde gevallen enkele fiscale nadelen. Om die nadelen te vermijden, kan het een oplossing zijn om het onroerend goed uit uw vennootschap te halen en over te dragen naar uw privévermogen. Maar hoe eenvoudig is dat precies? En wat zijn de fiscale gevolgen?

De voor- en nadelen van vennootschapsvastgoed

De aankoop van vastgoed via een vennootschap kan voordelig zijn om verschillende redenen:

  • De vennootschap kan de aankoopprijs van het gebouw (niet de grond) afschrijven.
  • De vennootschap kan in principe alle kosten (onderhoud, onroerende voorheffing, verzekering,…) van de belastbare winst aftrekken.
  • De interesten op de lening voor de aankoop van het pand zijn fiscaal aftrekbaar.
  • Latere successieplanning kan gebeuren via een schenking van de aandelen.

Toch kan die aankoop zich later soms fiscaal wreken. De niet te onderschatten nadelen:

  • U wordt belast op een voordeel van alle aard, wanneer u het onroerend goed als privéwoning gebruikt zonder de vennootschap daarvoor te vergoeden. Zeer recent is de forfaitaire waardering van dit voordeel alle aard gewijzigd in positieve zin (lees hier meer).
  • Huurinkomsten komen niet op uw privérekening, maar komen de vennootschap toe, dewelke er ook op belast zal worden.
  • De vennootschap wordt belast op de gerealiseerde meerwaarde bij de verkoop van het onroerend goed.
  • Schuldeisers mogen beslag leggen op een privéwoning die tot de vennootschap behoort.
  • Als meer dan 50% van uw activa vastgoed is, wordt uw vennootschap niet meer als familiale vennootschap beschouwd en kunt u de aandelen van de vennootschap niet schenken aan 0% schenkbelasting.

Uw onroerende goederen overdragen

1. Een koop-verkoop
In dit geval koopt u, als bestuurder, zaakvoerder of aandeelhouder, het onroerend goed van uw vennootschap over. Dat betekent dat u er dus wel een prijs voor betaalt: in één keer of gespreid in de tijd. Let wel: zolang u een schuld hebt aan uw vennootschap, zal u een marktconforme interest verschuldigd blijven over de onbetaalde som.

2. Een dividend in natura
Als aandeelhouder kunt u zich via uw vennootschap een dividend laten uitkeren. Dat dividend kan effectief in geld uitgekeerd worden, maar kan ook in natura worden gegeven. Op een dividend betaalt u dan in principe 30% roerende voorheffing. Het tarief kan ook lager liggen indien uw vennootschap aan bepaalde voorwaarden voldoet. Lees hier meer over de tarieven in de roerende voorheffing die mogelijk van toepassing kunnen zijn.

3. Een kapitaalvermindering
Wanneer uw vennootschap over voldoende kapitaal beschikt, kunt u een kapitaalvermindering overwegen. Die hoeft immers niet noodzakelijk een uitbetaling in cash te zijn. Ook goederen in natura kunnen worden uitgekeerd. Als aandeelhouder hoeft u dan geen belasting te betalen.

Fiscale gevolgen

1. Vennootschapsbelasting
Op de overdracht van een onroerend goed zal de vennootschap in de meeste gevallen een meerwaarde realiseren, waarop de vennootschap belasting zal moeten betalen.

2. Registratierechten
Daarnaast moet u privé registratierechten betalen. Registratierechten zijn steeds verschuldigd als u een onroerend goed uit een NV of CVBA haalt. In de BVBA, VOF of Comm.V. kunt u in bepaalde gevallen van een lager tarief (tot 2,5% of zelfs het vast recht van 50 euro) genieten. De voorwaarde is wel dat u een “gekwalificeerde aandeelhouder” bent: u heeft het onroerend goed zelf ingebracht, u had aandelen op het moment dat het pand gekocht werd of u erfde intussen die aandelen.

Conclusie

Zoals u merkt komen er bij het bezit van vastgoed in een vennootschap tal van fiscale aspecten aan bod. Overweegt u om in onroerende goederen te investeren, of om ze over te dragen, dan doet u er goed aan om u te laten bijstaan door een expert ter zake.

U kan alvast met uw vraag terecht bij ons kantoor. We helpen u er graag mee verder!