Kadastraal inkomen

Kadastraal inkomen: het begrip toegelicht

Wie de fiscale behandeling van onroerende goederen wil begrijpen, moet eerst goed begrijpen wat het kadastraal inkomen (KI) is. Het KI speelt namelijk een rol bij de bepaling van de onroerende inkomsten en de onroerende voorheffing, maar bijvoorbeeld ook bij de toepassing van het verlaagd verkooprecht bij de verkoop van een onroerend goed.

Het kadastraal inkomen: de gemiddelde fictieve huurwaarde

Het kadastraal inkomen vertegenwoordigt de gemiddelde (fictieve) huurwaarde van een onroerend goed. Het is de huurprijs die de belastingplichtige wordt geacht te kunnen krijgen als hij het onroerend goed zou verhuren. Een onroerend goed moet dus niet werkelijk verhuurd zijn om een KI te hebben. Niet enkel gebouwen hebben een KI, maar ook gronden en materieel en outillage.

Wie bepaalt het KI?

Het KI wordt forfaitair en eenzijdig door het kadaster bepaald. Het wordt daarna schriftelijk aan de belastingplichtige bekend gemaakt. Als de belastingplichtige het niet eens is met het KI dat aan zijn onroerend goed werd toegekend, moet hij daar binnen de twee maanden bezwaar tegen aantekenen.

Gebouw aanpassen, KI aanpassen

Als een pand wordt verbouwd, vernieuwd, uitgebreid, verandert de (fictieve) huurwaarde: dat is logisch. Een woning waar een veranda wordt bij aangebouwd, heeft een hogere huurwaarde dan dezelfde woning zonder veranda. Werken die de (huur)waarde van de woning verhogen, moeten dan ook aan de fiscus gemeld worden. Het KI zal dan immers moeten worden aangepast.

KI niet meer aangepast aan de realiteit

De huurprijzen zijn de laatste jaren alleen maar gestegen. Dit betekent dan ook de fictieve huurwaarde van onroerende goederen is gestegen. Als we de logica zouden volgen, moesten de kadastrale inkomens dan ook stijgen. Om die stijging op te vangen was het oorspronkelijk de bedoeling dat het KI van alle gebouwen, om de tien jaar zou worden herzien en aangepast. De “algemene perequatie”, zoals deze herziening werd genoemd, heeft echter nog steeds niet plaatsgevonden.

Om te vermijden dat de KI’s te ver zouden gaan afwijken van de huurwaarde, wordt het KI sinds aanslagjaar 1992 wel jaarlijks geïndexeerd.

Het kadastraal inkomen in de praktijk

Het KI en het onroerend inkomen

Het onroerend inkomen van een pand verhuurd aan een particulier die het als woning gebruikt,  is gelijk aan het geïndexeerd KI verhoogd met 40 %.

Het KI en de onroerende voorheffing

Daarnaast is het KI een belangrijke factor bij de berekening van de onroerende voorheffing. In Vlaanderen is de onroerende voorheffing immers gelijk aan 2,5 % van het KI, in het Waals Gewest en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedraagt de onroerende voorheffing 1,25 % van het KI. Om de totaal verschuldigde onroerende voorheffing te weten te komen, moeten bij de gewestelijke onroerende voorheffing nog de provinciale en gemeentelijke opcentiemen bijgeteld worden. Deze twee opcentiemen maken het leeuwendeel van de OV uit.

Het KI en het beroepsinkomen van bedrijfsleiders

Wat minder bekend is, is dat het KI onrechtstreeks ook een invloed kan hebben op het beroepsinkomen van bedrijfsleiders. Als een zaakvoerder of bestuurder een pand (in privé bezit) verhuurt aan zijn eigen vennootschap, zal mogelijk een deel van die huur niet als een huurinkomen ( = onroerend inkomen ), maar als een bezoldiging ( = beroepsinkomen ) worden beschouwd. Het gaat met name over het deel van de huur dat als ‘overdreven’ wordt beschouwd. Overdreven is de huur die 5/3 van het gerevaloriseerd KI overschrijdt, rekening houdende met het beroepsgedeelte dat gehuurd wordt door de vennootschap.

Deze regel werd ingevoerd om te vermijden dat vennootschappen hun zaakvoerder / bestuurder op kunstmatige wijze zouden belonen met huurgelden, in plaats van met sociaal en fiscaal minder interessante bezoldigingen.

Het KI en het verkooprecht

Ten slotte speelt het KI ook in de registratierechten een belangrijke rol. Het mutatierecht dat van toepassing is bij de verkoop van een onroerend goed bedraagt normaal gezien 10 % (in Vlaanderen) of 12,50 % (in Wallonië en Brussel). Voor onroerende goederen met een laag KI ( = minder dan 745,00 euro) geldt er echter een verlaagd tarief van 5 % (Vlaanderen) of 6 % (Wallonië, Brussel). Dit staat ook wel bekend als het ‘klein beschrijf’.

Kadastraal inkomen

Hervorming autofiscaliteit bedrijfswagens

Het doel van de recente hervorming van de autofiscaliteit is de vergroening van het wagenpark. De datum van toekomstige aanschaffing van een bedrijfswagen zal bepalend zijn voor het fiscale regime dat deze wagen zal ondergaan gedurende zijn levensduur.

Lees meer

Vastgoed anno 2022

Sinds 1 januari 2022 zijn er nieuwe tarieven van registratiebelasting van toepassing in het Vlaamse Gewest. Voor de aankoop van de gezinswoning betaal je nog slechts 3% registratiebelasting. Voor een stuk bouwgrond, een tweede verblijf of ander niet-residentieel vastgoed betaal je in Vlaanderen 12%

Lees meer

Nieuwe afrondingsregels bij contante betalingen

Lees meer

Nieuw vennootschapswetboek 2019

Lees meer

VP Accountants gaat voor digitaal

Lees meer

Minimumbezoldiging: voorwaarde voor de verlaagde vennootschapsbelasting

Lees meer

Fiscale regeling inzake auteursrechten

Lees meer

Hervorming van het vennootschapsrecht

Lees meer

Tarieven roerende voorheffing: een overzicht

Lees meer

Verhuur met btw mogelijk vanaf 01/10/2018

Lees meer

BTW-aftrek van “niet-conforme” facturen: wat zegt de fiscus?

Lees meer

Werken via vennootschap nog nooit zo interessant

Lees meer

Zomerakkoord federale regering – wat betekent het voor u?

Lees meer

Geld uit de vennootschap halen: huurinkomsten

Lees meer

Waar diensten lokaliseren voor de btw (B2B)?

Lees meer

Kwartaalvoorschotten btw worden afgeschaft

Lees meer

De belasting op “interne meerwaarden”

Lees meer

Sponsoring en vrijgevigheden: een fiscale benadering

Sponsoring en vrijgevigheden: beide vormen van financiële ondersteuning krijgen een andere fiscale behandeling. Lees meer hier.

Lees meer

Onbeperkt bijverdienen na je pensioen

Lees meer

Wanneer is een meerwaarde op aandelen belastbaar?

Meerwaardebelasting aandelen gezocht? Lees meer over meerwaarde op aandelen vennootschapsbelasting of personenbelasting en meer.

Lees meer

Gespreide taxatie van meerwaarden

Lees meer

Gevolgen van het niet neerleggen van de jaarrekening

Lees meer

Btw tarief op werken in onroerende staat

Lees meer

Moet ik belastingen betalen op de meerwaarde bij de verkoop van grond?

Lees meer

Bescherming gezinswoning van de zelfstandige

Lees meer

{{ popup_title }}

{{ popup_close_text }}

x