Vastgoed anno 2022

Vastgoed anno 2022

Sinds 1 januari 2022 zijn er nieuwe tarieven van registratiebelasting van toepassing in het Vlaamse Gewest. Voor de aankoop van de gezinswoning betaal je nog slechts 3% registratiebelasting, in tegenstelling tot de oorspronkelijke 6%. Een stuk bouwgrond, een tweede verblijf of ander niet-residentieel vastgoed aankopen in Vlaanderen, wordt daarentegen een stuk duurder: hier stijgt de registratiebelasting van 10% naar 12%.

In dit artikel "Vastgoed anno 2022" geven we een overzicht van de voornaamste wijzigingen.

Aankoop gezinswoning

Sinds 1 januari 2022 betaal je bij aankoop van de enige eigen woning waar je effectief je domicilie vestigt, slechts 3% registratiebelasting. Om te kunnen genieten van dit verlaagd tarief zijn er een aantal voorwaarden cumulatief te vervullen:

• Eerst en vooral moet het gaan om de gezinswoning, die je zelf gaat bewonen. Indien het zelf bewonen van de woning niet onmiddellijk mogelijk is (bijvoorbeeld door renovatiewerken), dan voorziet de Vlaamse Overheid een tolerantieperiode van 3 jaar.
• Daarnaast moet het ook jouw enige woning zijn. Je mag dus geen volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Als je toch in het bezit bent van een ander onroerend goed en dit binnen de 2 jaar verkoopt, krijg je alsnog het gunsttarief.

Je moet de woning dus uiterlijk 3 jaar na de ondertekening van de aankoopakte effectief bewonen. Indien deze termijn niet gehaald wordt, zal je het verschil van de betaalde registratiebelasting en het standaardtarief moeten bijbetalen, verhoogd met boetes en een belastingverhoging van 20%.

Ingrijpende energetische renovatie

Wie een verouderde woning aankoopt en deze ingrijpend energetisch renoveert, zal bij de aankoop ervan slechts 1% registratierechten betalen. Ook hier heeft de Vlaamse Overheid een termijn aan gekoppeld. De energetische renovatiewerken moeten binnen de 5 jaar na het verlijden van de aankoopakte gebeuren en dan moet u ook deze woning betrekken.

Een ingrijpende energetische renovatie is een renovatie:

• waarbij minstens de opwekkers om een specifiek binnenklimaat te realiseren (installaties voor verwarming, koeling, warm water,...) volledig worden vervangen
• én minstens 75% van de bestaande en nieuwe scheidingsconstructies die het beschermd volume omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving worden geïsoleerd.

Men kan pas spreken over een 'ingrijpende energetische renovatie' als beide voorwaarden cumulatief vervuld worden, én indien de medewerking van een architect noodzakelijk is (bouwaanvraag of stedenbouwkundige melding). Als u ingrijpende werken doet, maar geen bouwaanvraag indient (waarvoor de medewerking van een architect vereist is), komt u niet in aanmerking voor het verlaagd tarief van 1%.

Bij de vervanging van de installaties en de isolatie gelden bepaalde normen, de 'EPB-eisen'. Aan welke EPB-eisen je bij een ingrijpende energetische renovatie moet voldoen, hangt af van de datum van de bouwaanvraag en de bestemming van het gebouw. Op energiesparen.be vind je hierover meer details terug.

Bescheiden woning: bijkomende korting

Voor de aankoop van de enige eigen woning die wordt gezien als ‘bescheiden’, voorziet de regering een bijkomende korting van 2.800 euro. Een ‘bescheiden’ woning is een woning die wordt aangekocht voor een prijs van maximum 220.000 euro. In de kernsteden en in de gemeenten in de Vlaamse rand rond Brussel mag de prijs maximum 240.000 euro bedragen.

Koop je een bescheiden woning en doe je een ingrijpende energetische renovatie, dan bedraagt de korting 960 euro.

Afschaffing van de meeneembaarheid vanaf 2024

Onder bepaalde voorwaarden kan je als koper de registratiebelasting die je bij de aankoop van een gezinswoning betaald hebt, deels in mindering brengen van de registratiebelasting die je zal betalen bij de aankoop van je nieuwe gezinswoning.

Dit principe heet de ‘meeneembaarheid’ van de registratierechten, en laat de koper toe een deel van de registratiebelasting te recupereren. Het systeem van de meeneembaarheid zal echter geleidelijk afgeschaft worden, en zal vanaf 1 januari 2024 definitief vervallen.

De Vlaamse Overheid heeft een overgangsregeling voorzien wanneer je een gezinswoning koopt vóór 1 januari 2024, waarbij je zowel in aanmerking komt voor het verlaagd tarief van 3% (of 1%) én voor de meeneembaarheid van registratierechten. In dat geval zal u de keuze hebben uit deze 2 opties:

• Ofwel kies je voor het tarief van 3% (of 1%) zonder toepassing van de meeneembaarheid.
• Ofwel kies je voor het oude tarief van 6% (of 5%) in combinatie met de meeneembaarheid

Aankoop bouwgrond, tweede verblijf of ander niet-residentieel vastgoed

Wens je een stuk bouwgrond aan te kopen, een tweede verblijf of ander niet-residentieel vastgoed, dan betaal je voortaan 12% registratiebelasting op de aankoopsom (in plaats van 10% vóór 01/01/2022). De koop op plan valt hier ook onder. Voor de aankoop van landbouwgronden en bepaalde types van natuurgebieden wordt een uitzondering gemaakt en blijft het tarief van 10% van toepassing.

Andere wijzigingen

Naast de tariefwijziging zijn er nog enkele andere wijzigingen die vanaf 1 januari 2022 hun ingang kennen:

• Verplichte schatting door de bank bij de aankoop van een onroerend goed
• Vermindering van de onroerende voorheffing met 50% of 100% bij nieuwbouw, mits het behalen van een E-peil van respectievelijk 20 of 10.

Nieuwe belastbare basis onroerende inkomsten uit het buitenland

Eigenaars van een onroerend goed gelegen in het buitenland moesten dit steeds vermelden in hun aangifte personenbelasting. Afhankelijk van waar de woning gelegen is, wordt het inkomen belast in België of in het buitenland. Voor landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten, wordt het inkomen enkel meegerekend om het belastingtarief op andere inkomsten te bepalen. In de andere situatie wordt het inkomen in België belast, maar wordt de belasting met de helft gehalveerd.

Tot op heden werd het buitenlands onroerend inkomen als volgt vastgesteld:

• Bij de verhuur van het onroerend goed: op basis van de effectieve huurinkomsten
• Bij eigen gebruik: op basis van een (fictieve) huurwaarde

Vanaf inkomstenjaar 2021 (aanslagjaar 2022) wordt het buitenlands onroerende inkomen als volgt berekend:

• Bij verhuur aan een vennootschap of iemand die het pand professioneel gebruikt moeten nog steeds de effectieve jaarlijkse huurinkomsten aangegeven worden.
• Bij verhuur aan een particulier of eigen gebruik zal het onroerend goed belastbaar worden op basis van het kadastraal inkomen en dus niet meer op de fictieve huurinkomsten.

De eigenaar van het buitenlands onroerend goed is verplicht om aangifte te doen om zo de fiscus in staat te stellen het kadastraal inkomen te bepalen. Deze aangifte bevat de kenmerken verbonden aan dit goed. Is het een villa, appartement,..? Wat is de waarde van het pand? Wat is uw eigendomsaandeel?

Het vaststellen van het kadastraal inkomen wordt gedaan in functie van de actuele waarde van het pand. De fiscus zal hierop een correctiefactor toepassen. Voor aanslagjaar 2022 is deze correctiefactor 15,018 en het resultaat dat hieruit voortvloeit wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 5,3%.

Als eigenaar van een onroerend goed moest u deze aangifte uiterlijk op 31 december 2021 indienen. Ben je sedert 2022 in het bezit van een buitenlands onroerend goed of ben je van plan om een onroerend goed in het buitenland aan te kopen? Dan moet je spontaan deze aangifte binnen de 4 maanden na verwerving indienen.